湖南省城镇老旧小区改造项目实施方案

编制大纲（修订稿）

（包括但不限于以下内容）

第一章 编制依据

1.1 相关法律法规（包括但不限于）：

　　（1）《中华人民共和国城乡规划法》

　　（2）《中华人民共和国土地管理法》

　　（3）《中华人民共和国建筑法》

1.2 国家、省、市州、县市区关于城镇老旧小区改造相关的政策文件（包括但不限于）：

　　（1）《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）；

　　（2）《住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）；

　　（3）《国家发展改革委住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》（发改投资〔2021〕1275号）；

　　（4）《住房和城乡建设部等部门关于印发绿色社区创建行动方案的通知》（建城〔2020〕68号）

　　（5）《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号）

　　（6）《财政部住房城乡建设部关于印发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知》（财综〔2022〕37号）；

　　（7）《湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（湘政办〔2021〕56号）；

　　（8）《湖南省人民政府办公厅关于湖南省居民自建房安全管理若干规定实施工作的意见》（湘政办发〔2023〕7号）；

　　（9）《湖南省绿色完整居住社区创建行动方案》（湘建设〔2023〕61号）。

1.3 相关片区控制性详细规划及相关专项规划计划（应包含项目所在地老旧小区改造专项规划）。

1.4 相关技术规范、标准、规程及技术导则（应包括《湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》）

1.5 其他

 第二章 现状调查

2.1 小区调查

2.1.1 基本情况

　　提供小区基本情况表（附表1-1），涉及多个小区的应逐个小区提供。应包含反映小区名称、区位、范围、符合老旧小区改造政策的楼栋位置的现状图（应在2000国家大地坐标系，比例尺1:2000），注明符合老旧小区改造政策的楼栋数、户数、建筑面积、建成时间、房屋性质、产权情况、人口规模及结构。

2.1.2 建筑调查。房屋数量、使用年限、建筑权属；建筑结构类型、房屋质量、房屋设施设备情况；已检查出的危破房数量和状态；违章建筑情况；自建房数量与安全等级。

2.1.3 场地调查。项目包含的历史文化资源、古树大树、特色风貌；公共服务设施、市政基础设施（应包括供水、排水、雨水、供电、供气、通信等）、便民商业服务设施；公共活动空间环境、智能安防设施、海绵化改造和适老化改造情况等。

2.1.4 安全排查。建筑物安全隐患；消防安全隐患；危化品安全隐患；燃气设施、排水设施、电力设施等市政基础设施安全隐患。

2.1.5 居民意愿调查。调查居民反映强烈的问题、拆除违章建筑、拆除围墙、出资、引入专业物业的意愿及物业费承受能力。

2.1.6 小区管理现状调查。包括成立小区党支部、居民委员会、业主委员会、现状物业管理情况等。

2.1.7 问题清单

　　根据小区调查结果，对照《湖南省城镇老旧小区改造内容清单》梳理需要解决的问题并进行排序，制定《湖南省城镇老旧小区改造现状问题清单》（附表1-2）。

　　注：对改造内容进行排序时，涉及基础类改造内容的，应改尽改；涉及完善类、提升类改造内容的，根据问题的突出程度、居民意愿的强烈程度，合理确定优先顺序。

2.2 片区调查。老旧小区相对集中的区域应优先采取片区化、市场化方式联动改造并开展片区调查，摸清片区基本情况，明确上位规划、城市体检有关要求，确定结合城镇老旧小区改造同步推进绿色完整居住社区创建的有关改造需求。

　　未开展的，注明“未开展片区调查”。

2.2.1 片区基本情况。

　　提供片区划定图。明确片区名称、区位、空间范围、人口规模、包含的老旧小区；改造涉及的街道社区、片区内主要企事业单位等。

　　注：划定片区改造范围时，应充分衔接相关规划要求、城市体检结论，深入分析老旧小区居民及片区内群众的生产生活需求，围绕创建绿色完整居住社区的目标，综合考虑老旧小区及其周边区域的公共服务设施、便民商业设施、市政基础设施、综合防灾设施、存量资源分布、路网边界、自然边界、产权边界、行政管理边界等因素合理划定。

2.2.2 上位规划传导。梳理与片区相关的国土空间总体规划，城市更新规划，以及老旧小区、交通、公共服务设施、市政基础设施、绿地系统、历史文化保护、综合防灾减灾等专项规划，以及控制性详细规划对片区的具体要求，明确片区的规划管控要求。

2.2.3 城市体检传导。设区城市原则上要开展城市体检，其他有条件的地区应开展城市体检。简述城市体检情况，分析片区存在的“城市病”，从体检成果“城市治理对策”、“近期行动计划”中提取改造任务及时序安排的依据。

2.2.4 绿色完整社区评估。有条件的区域结合城镇老旧小区改造同步推进绿色完整居住社区创建。确定结合老旧小区改造创建绿色完整居住社区的数量并划定空间范围，进行自评并提供《湖南省绿色完整居住社区自评表》，制定《湖南省绿色完整居住社区创建有关改造需求清单》（附表1-3）。

2.3 存量资源调查。详细调查小（片）区内的空间类、建筑类、人文类等资源资产，尤其是闲置或未充分利用的空间类资源、建筑类资源等，明确其面积、位置、权属等，制定《湖南省城镇老旧小区改造存量资源清单》（附表1-4）。

第三章 片区联动改造策划

　　（本章适用于采取片区化、市场化方式联动改造的片区）

3.1 片区联动改造内容策划

　　结合现状调查，统筹考虑多种改造方式（包括老旧小区改造、老旧管网改造、危房改造、棚户区改造、低效用地利用、老旧街区及老旧厂区有机更新、背街小巷整治、历史文化街区保护、自建房整治等），综合考虑法律法规、相关政策、规划、技术、资金、居民意愿、绿色完整居住社区创建有关改造需求等因素，制定片区联动改造内容清单，明确片区拟实施的改造内容及各项改造内容的工程量、投资估算等。

3.2 片区联动改造项目策划

　　综合考虑实施主体、改造时序、资金平衡等因素，将改造内容进行合理组合，生成一个或若干项目。

3.2.1 片区联动改造项目清单（附表2）

　　提供片区联动改造总平面图，标明各改造项目空间范围（可包含老旧小区改造项目、老旧管网改造项目、绿色完整社区创建有关项目、危房改造项目、棚户区改造项目、低效用地利用项目、老旧街区及老旧厂区有机更新项目、背街小巷整治项目、历史文化街区保护项目、自建房整治项目等）；列明全部改造项目名称，逐个项目列明具体改造内容、改造方式、投资估算、资金平衡方式、建设时序、实施主体等。

3.2.2 项目策划方案

　　3.2.2.1各项目应逐个提供策划方案及相应图纸（达到为投资估算提供编制依据的设计深度）。

　　3.2.2.2制定项目进度计划，明确开工前期工作关键节点（如完成规划调整、土地整理、闲置房产移交使用、特许经营确权、项目可研批复、取得施工许可等）时间安排，明确开、竣工时间。

　　3.2.2.3涉及运营的项目应制定运营计划，明确片区内项目运营方式。

3.3 控制性详细规划调整情况

　　简述控制性详细规划调整的必要性，提出控制性详细规划的调整建议及需要修改的内容，包括调整后规划条件的主要变化和土地利用的计划安排。

3.4 存量资源盘活情况

　　对照片区资源清单，说明存量资源的运营主体、转让与盘活利用方式、预期收益方式等。

3.5 投融资平衡策划

　　编制片区改造投资估算，明确资金筹措方案，阐明预期收益来源、投融资平衡方式等。

第四章 老旧小区改造项目设计

　　（本章只针对片区联动改造项目清单中的城镇老旧小区改造项目，不包含以其他方式实施改造的项目）

4.1 老旧小区改造项目建设内容清单（附表3）。

　　列明城镇老旧小区改造项目的各项建设内容

　　注：不属于《湖南省城镇老旧小区改造内容清单》，但结合老旧小区改造同步实施的建设内容应一并列明，并备注“不使用老旧小区改造相关专项资金”。

4.2 总平面设计（达到修建性详细规划深度）

　　确定改造项目的空间范围，标明改造项目及周边市政基础设施、环境景观设施、公共服务设施、便民商业设施等，标出周边道路、市政管线，标明场地竖向标高；注明各改造内容的数据指标；对改造小区建筑环境进行总平面图布局，明确保留建筑、拆除违章建筑（构筑物）和违法设施、改造（修缮）建筑，梳理建筑群体空间关系；明确小区改造道路、场地、绿化总平面图布局；明确予以现状保留的古树大树及其具体保护措施。

　　注：规划设计要因地制宜，改造理念需充分体现8个结合：老旧小区改造与绿色完整社区创建相结合，供水设施（二次供水）改造与创建节水型城市（县城）相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造、黑臭水体治理相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施、充电桩建设相结合，绿化改造与园林城市（县城）创建相结合，公共环境改造与无障碍环境建设、适老化改造相结合，管线改造与老旧燃气管网等改造、三网融合、强弱电入地、加装电梯（管线避让）等相结合。

4.3专项设计。每个改造专项至少应包括现状描述（附现场照片）、具体做法、实施部位及数量、实施流程及技术要点、参照的相关标准规范、验收要求以及实施效果等，相关设计应达到为投资估算提供编制依据的设计深度。

4.3.1 屋公共部分修缮。对建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位进行排查，确定改造方案和详细设计。

4.3.2 基础设施专项设计。

　　（1）市政综合管线改造专项设计。调查水、电、气、通信等管线现状，说明与水、电、气、通信等管线单位专项规划对接情况。在此基础上，对改造片区给水、消防给水、污水、雨水、电力、电信、燃气等管线进行综合布局，确定管线综合改造总平面图和详细设计。

　　（2）交通改造专项设计。对小区机动交通、非机动交通、慢行系统、消防通道、停车位、充电桩等进行统筹规划布局和详细设计。

　　（3）无障碍及适老化设施改造（加装电梯）专项设计。综合考虑工程特点、现场条件、设计意图和居民诉求等，对小区的无障碍人行通道、无障碍机动车位、加装电梯、适老化设施等进行总体布局和详细设计。具备电梯加装技术条件，暂时无法同步进行电梯加装的，应考虑将来加装电梯的可能性，进行位置预留和管线避让。

4.3.3 便民商业服务设施专项设计。对综合超市、邮件和快件寄递服务设施、便利店、助餐、家政、健身、医疗等便民服务设施进行综合布局，确定便民服务设施改造总平面图和详细设计。

4.3.4 公共服务设施专项设计。对小区党建活动室、便民服务站、幼儿园、婴幼儿照护服务设施、老年人日间照料中心等公共服务设施进行综合布局，确定公共服务设施改造总平面图和详细设计。

4.3.5 公共活动空间专项设计。对小区绿化、广场、庭院、小区安防监控设施、体育健身场地、改造和增设公共照明设施、修缮围墙大门等进行综合布局，确定空间及环境改造总平面图和详细设计。

4.3.6 消防安全专项设计。对小区消防车道、新增建构筑物位置和防火间距、增设和改造消防设施等进行统筹规划布局和详细设计。

4.3.7 海绵化改造专项设计。综合考虑场地建成环境，结合场地内的空地、荒地和拆违空地，对海绵型设施进行综合布局和详细设计。

4.3.8 风貌特色专项设计。对历史文化资源、建筑风貌特色、公共空间文化特色进行分析，在改造规划设计中对风貌特色塑造提出具体实施建设方案。

4.4 其他改造内容设计

　　针对8项专项设计以外的其他改造内容，逐项制定具体的改造措施。至少应包括现状描述（附现场照片）、具体做法、实施部位及数量、实施流程及技术要点、参照的相关标准规范、验收要求以及实施效果等。应提供相应技术图纸，达到为投资估算提供编制依据的设计深度。

4.5 基础类改造内容未纳入改造的说明

　　逐项进行说明，并提供佐证材料。

4.6 绿色完整居住社区创建有关改造内容说明

　　在《湖南省绿色完整居住社区创建有关改造需求清单》中列明列入老旧小区改造的事项，对未列入的事项，逐项说明原因，并提供佐证材料。

第五章 老旧小区改造投资估算及资金筹措

5.1 投资估算与资金筹措一览表（附表4）

　　根据项目改造内容清单逐项进行估算，根据投资估算制定资金筹措方案。

5.2 投资估算编制说明

　　包括编制原则、依据、估算过程等。

5.3 资金筹措方案说明

　　明确中央及省级补助资金、地方财政补助资金、居民自筹资金、社会资金各项占比。

5.4 资金管理

　　介绍各类资金的使用方案、监管措施和资金风险管理预案。

第六章 组织实施

6.1 组织架构情况

　　简述本地区老旧小区改造的领导组织架构，小区改造的管理架构。明确老旧小区改造项目实施主体、老旧小区改造项目直接监管责任单位、社会资本引入主体。简述街道社区、专营单位、社会资本方、闲置资产权属方、专业服务企业或机构（快递物流、智慧安防、充电设施、电梯、物业、卫生防疫等）、咨询机构的基本情况及参与规划设计的情况。

6.2 居民参与情况（附表5）

　　提供《湖南省城镇老旧小区改造居民参与情况一览表》，明确改造前成立居民自治组织情况；就“改不改”征求居民意见，居民参与率、同意率情况；就“如何改”征求居民意见，改造实施方案现场公示及经法定比例以上居民书面（线上）表决同意情况；建立改造中居民意见的收集和反馈工作机制，明确居民意见反馈第一责任人。

6.3 进度计划

　　制定施工进度计划，制定项目建设管理制度，确保改造工程质量和安全生产。

　　注：列入省老旧小区改造年度计划的项目应于当年6月底前开工，次年6月底前完工。

6.4 长效管理

　　改造后小区物业管理方式，包括物业管理模式、物业管理费收取、物业维修资金归集等情况。

　　通过改造创建绿色完整居住社区的项目，制定健全相关管理机制的工作计划。

第七章 其他（其他需要说明的内容）

附表清单

附表：1．湖南省城镇老旧小区改造现状调查一表三清单

　　1-1．湖南省城镇老旧小区改造基本情况调查表★

　　1-2．湖南省城镇老旧小区改造现状问题清单★

　　1-3．湖南省绿色完整居住社区创建有关改造需求清单

　　1-4．湖南省城镇老旧小区改造现状调查资源清单

　　2．片区联动改造项目清单

　　3．湖南省城镇老旧小区改造项目建设内容清单★

　　4．湖南省城镇老旧小区改造投资估算及资金筹措一览表★

　　5．湖南省城镇老旧小区改造居民参与情况一栏表★

　　（备注：★项为必备材料，片区化、市场化推进的老旧小区改造项目应提供所有附表。）

附表可点击查看：湖南省城镇老旧小区改造项目实施方案编制大纲20230424（调整格式）

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